Этап 5. Проверка объекта нотариусом

Во многих странах Европы, в том числе и в Германии, любая недвижимость обязательно проверяется нотариусом: во избежание наличия обременений и других условий, которые могут помешать сделке. Также подтверждается наличие всех необходимых документов для передачи права собственности другому лицу. Это один из наиболее важных этапов приобретения недвижимости в Германии, независимо от того, покупаете вы квартиру, многоквартирный дом, коммерческую недвижимость или инвестируете в участок под строительство.

Подготовка предварительного договора купли-продажи

После бронирования объекта нотариусу для проверки пересылается полный комплект документов на выбранное жилье. В него входят следующие бумаги:

• Выписка из Поземельной книги;
• Жилищный устав;
• Арендный договор Mietvertrag, если недвижимость уже была передана в аренду;
• Сведения о приобретаемом объекте. Указывается площадь, этаж, число комнат, дополнительное передаваемое имущество.
• Документы продавца и покупателя.

Нотариус проверяет достоверность сведений об приобретаемом недвижимом объекте и выявляет наличие возможных обременений. Его задача – убедиться, что продаваемый объект не находится под арестом, не имеет долгов, нет каких-либо иных препятствий для совершения сделки.

После этого нотариус подготавливает проект договора купли-продажи: в нем фиксируются все основные условия сделки. Проект пересылается продавцу для ознакомления. Подготовленный проект также пересылается покупателю, он сопровождается письменным переводом на русский язык.

Заключение договора купли-продажи: возможные схемы

Когда согласованы все условия, назначается день окончательного нотариального заверения договора. Оно может проводиться по следующим схемам:

• Личное присутствие сторон в момент заключения договора.
• Присутствие с одной из сторон только доверенного лица.
• Договор подписывают доверенные лица покупателя и продавца.

Новому собственнику необязательно отправляться в Германию для личного присутствия при заключении договора. Доверенность оформляется на русском языке, на нее ставится апостиль. Затем она переводится на немецкий язык и прикладывается к договору.

Оригинал документа хранится исключительно у нотариуса. Он заверяет две копии, которые высылаются сторонам.

Оплата приобретенной недвижимости

После подписания договора оплата сделки может проводиться двумя способами:

• Перечисление средств на трастовый счет нотариуса.
• Перечисление денег на личный счет продавца.

Первый вариант наиболее надежен для иностранных покупателей недвижимости. Нотариус открывает специальный счет Notaranderkonto, доступ к которому имеет только он сам. Покупатель в продолжение 2-4 недель после оформления договора вносит на этот счет необходимую сумму. Также туда с расчетного счета покупателя переводятся средства для оплаты дополнительных расходов – это оплата услуг нотариуса, налог на покупку Grunderwerbsteuer, оплата получения выписки из Поземельной книги и другие траты.

Чтобы провести оплату через банк, покупатель должен представить следующий пакет документов:

• Договор купли-продажи недвижимости, составленный на немецком языке, и его заверенный перевод;
• Письмо нотариуса с подтверждением открытия трастового счета;
• Уведомление об оплате с указанием необходимых банковских реквизитов.

После перевода средств на трастовый счет нотариус самостоятельно проводит платежи в поземельный суд, финансовую службу и другие государственные органы. Продавец получит деньги только после погашения всех имеющихся задолженностей, он обязан предъявить нотариусу документ, подтверждающий отсутствие обременений. В поземельную книгу вносится предварительное уведомление о регистрации нового собственника Auflassungsvormerkung.

Когда все формальности будут соблюдены, деньги с трастового счета перечисляются на счет продавца, а покупатель становится полноправным собственником приобретенного имущества с переходом всех прав и обязанностей.