Доходные дома в Германии как объект для инвестирования

Доходные дома в Германии как объект для инвестирования

Из-за нестабильной экономической и политической обстановки российским инвесторам приходится искать наиболее надежное направление для вложения средств. Акции даже самых прибыльных компаний могут внезапно превратиться в ничто, курсы валют резко меняются, самые успешные проекты в мире вдруг оказываются убыточными. Это вынуждает инвесторов искать консервативные и наиболее надежные пути инвестирования, даже если они не гарантируют высокой доходности. Одно из направлений – доходные дома в Германии: эта страна демонстрирует хорошие экономические показатели, и спрос на жилье здесь остается высоким.

Доходные дома в Германии как вид имущества

В Германии достаточно широкое распространение получил особый тип жилья – Mehrfamilienhau, что наиболее точно переводится как доходный дом. Это многоквартирное жилье, предназначенное не для продажи в собственность, а для передачи квартир в длительную аренду. От апарт-отеля такие здания отличаются отсутствием гостиничного обслуживания и более низкой ценой для арендаторов. Собственник может самостоятельно управлять приобретенным домом в Германии или пользоваться услугами специализированной управляющей компании.

Высокая мобильность населения в Европе сделала такой тип жилья привлекательным инвестиционным объектом. У покупки такого актива есть сразу несколько значимых преимуществ:

  • Гарантированный спрос. В крупных городах до 60% немцев проживают в арендованном жилье поэтому найти арендатора не составляет проблем.
  • Стабильный доход. В этой стране принято снимать жилье на долгие сроки – в среднем гражданин арендует квартиру на 12 лет и исправно вносит положенную плату.
  • Работающие законы. Имущество передается в собственность по договору, в нем детально прописываются все условия. Заключение договора гарантирует защиту интересов и собственника, и арендатора, это обеспечивает стабильное получение платы и отсутствие различных проблем.
  • Достаточно высокие арендные ставки. В востребованных районах они продолжают расти, поэтому доходность такого актива значительно выше банковских вкладов.

Доходный дом в Германии – это эффективный вариант для долгосрочного инвестирования. Достаточно один раз вложить крупные средства в покупку и в дальнейшем своевременно проводить текущий ремонт, чтобы здание пользовалось спросом у арендаторов и исправно приносило прибыль.

Преимущества инвестирования в покупку дома

Начинающие инвесторы, как правило, рассматривают приобретение квартиры как лучший вариант инвестирования. Однако доход с нее окажется относительно небольшим, при этом придется уплачивать все налоги. Составлять договор с арендатором, а заодно решать проблемы с ТСЖ и учитывать интересы всех окружающих жильцов. Без знания тонкостей немецкого законодательства это достаточно сложно, поэтому все равно придется прибегать к услугам управляющей компании со всеми расходами. Однако квартиру достаточно просто продать, получив прибыль за счет разницы в цене, поэтому такой вариант подходит для краткосрочного вложения капитала.

Если же инвестор ориентируется на длительное размещение средств в Европе, ему намного надежнее один раз вложиться в покупку доходного многоквартирного дома в Германии для получения стабильной прибыли. Заполняемость квартир в востребованных районах составляет в среднем до 90%, поэтому можно получать максимальный доход с относительно небольшими затратами.

При приобретении многоквартирного здания расходы на эксплуатацию и обслуживание окажутся ниже, чем при приобретении отдельных квартир, кроме того собственник может сам определять все вопросы взаимодействия с жильцами. Сотрудничество с управляющей компанией позволяет без проблем получать доход из-за рубежа на расстоянии, не придется решать никакие вопросы с арендаторами.

Где выбрать доходный дом в Германии?

Прибыль от передачи имущества в аренду напрямую зависит от спроса на жилье, поэтому инвестору приходится тщательно выбирать подходящий район с постоянным притоком населения. Одним из наиболее перспективных регионов стал Северный Рейн-Вестфалия со столицей в Дюссельдорфе. Эта земля является одним из крупнейших промышленных центров страны, здесь сосредоточены штаб-квартиры многих крупных компаний и важные предприятия. Кроме того, это один из мировых образовательных центров, здесь располагается сразу несколько крупных университетов с постоянным притоком студентов из разных стран мира.

Северный Рейн-Вестфалия обладает значительной инвестиционной привлекательностью. Цены на жилье здесь активно растут, при этом большинство активного трудоспособного населения предпочитает не приобретать недвижимость в собственность, а арендовать ее. Это повышает мобильность и позволяет быстрее переехать при необходимости.

Восток страны менее привлекателен для инвесторов, так как здесь большая часть жилого фонда устарела и не соответствует современным критериям комфорта. Однако здесь часто жилье передается в пользование арендаторам по социальным программа: поскольку они не имеют собственных средств, арендную плату за них вносит государство. Это обеспечивает максимальную стабильность и надежность получения прибыли.

Однако из восточных районов люди все чаще предпочитают мигрировать на запад в поисках более перспективных мест для проживания и работы. В депрессивных городах со снижающимся количеством населения пустыми стоят до 30% жилых помещений – естественно, рассчитывать на прибыль в таких условиях невозможно. Инвестору предстоит учитывать все плюсы и минусы каждого конкретного района, чтобы найти по-настоящему выгодный вариант для вложений.

Инвесторам стоит обратить внимание на только что построенные доходные дома: строительные компании обязаны давать гарантию на 5 лет, в течение этого срока бесплатно устраняются все выявленные дефекты. Это обеспечивает надёжность инвестирования: спрос на новостройки достаточно высок, а риски дополнительных расходов относительно невелики.

Для поиска подходящего объекта в перспективном районе стоит воспользоваться услугами риелтерской компании. Специалисты помогут определиться с подходящими размерами и стоимостью недвижимости, чтобы в итоге она оказалась максимально прибыльной.

Покупка дома в Германии в кредит

Российским инвесторам предоставляется возможность получить кредит на покупку недвижимости через немецкий банк. Стоимость доходного дома в Германии может достигать 2,5-5 млн. евро, однако инвестор может сразу внести только половину этой суммы. Продолжительность кредитования достигает 20 лет, при этом ставки по жилищным кредитам составляют всего 1,5-2,5%, в отличие от российских реалий.

Получение кредита возможно в размере до 50% стоимости приобретаемого имущества, его минимальная сумма начинается от 50 тыс. евро. То есть можно приобретать объекты ценой от 100 тыс. евро с уплатой только половины стоимости сразу и относительно небольшой переплатой на погашение банковских процентов. В среднем доходность от сдачи имущества в аренду достигает 8-10%, при этом получение кредита не снижает прибыльность. Невысокая процентная ставка позволяет без проблем погашать долг за счет получаемого дохода, это обеспечило высокий интерес инвесторов к кредитованию за рубежом.

Для нерезидентов разработано достаточно много кредитных программ, требования к клиентам будут вполне доступными. Чтобы провести переговоры с немецким банком и выбрать максимально выгодные условия заемного финансирования, лучше воспользоваться помощью специалистов. Профессиональные риелторы уже давно занимаются подобными сделками и знают обо всех тонкостях их заключения.

Параметры выбора доходного дома в Германии

Чтобы приобретенный объект оказался достаточно прибыльным, важно внимательно отнестись к его выбору. Получаемый доход напрямую зависит от заполненности арендаторами и стабильного получения платы, а также от высоты арендной ставки. Чем более перспективен и удобен район для проживания, тем больше люди готовы платить за жилье. При выборе объекта для покупки стоит обратить внимание на следующие особенности:

  • Техническое состояние объекта. Давно построенное здание неминуемо потребует дополнительных расходов на капитальный ремонт и модернизацию инженерного оснащения, это значительно увеличит продолжительность окупаемости. Однако и стоить такая постройка будет дешевле, что важно учитывать начинающим инвесторам.
  • Транспортная доступность. Если объект распложен вблизи железнодорожной станции или крупной дороги, это положительно отразится на его привлекательности для инвесторов. Дома в отдалённых районах города стоят дешевле, но пользуются значительно меньшим спросом.
  • Состояние экономики в городе. Доходное жилье выгодно покупать там, где есть перспективы: крупные предприятия привлекают новую рабочую силу. В результате спрос на него будет постоянным. Если же в городе начинает складываться неблагополучная ситуация, жилье начинает стремительно дешеветь, доход от аренды быстро падает.
  • Социальное окружение. Немцы обычно внимательно относятся к выбору соседей, и этот фактор тоже стоит учитывать. Так районы, в которых проживает большое количество мигрантов из Азии, редко пользуются большим спросом, жилье в них стоит существенно дешевле. И напротив, респектабельные кварталы с общим высоким уровнем жизни, считаются престижными, и за это люди готовы платить больше.

Также роль играет планировка и площадь квартир, количество этажей, наличие утепления и другие факторы. Наиболее инвестиционные привлекательные объекты способны быстро окупить даже крупные вложения, поэтому они пользуются растущим спросом.

Расходы на содержание доходного дома

Собственник должен учитывать, что только вложения в покупку недвижимости будет недостаточно, он несет полную ответственность за содержание дома: в Германии к этому относятся достаточно строго. При заключении договора об аренде собственник подтверждает, что он обязуется следить за состоянием инженерных коммуникаций, чистотой, благоустройством территории, своевременным вывозом мусора и решением других задач.

При покупке дома необходимо учитывать в расчетах следующие обязательные траты:

  • Налоги на получение дохода от аренды недвижимости. Налоговая ставка начинается от 14% и является прогрессивной, однако из налогооблагаемой базы вычитаются расходы собственника. Любые попытки уклонения от обязательств быстро выявляются контролирующими органами.
  • Услуги управляющей компании. Самостоятельно организовать взаимодействие с арендаторами без постоянного пребывания в стране сложно, поэтому лучше сразу заключить договор с профессионалами. Это избавит собственника от множества забот, связанных с поддержанием имущества в хорошем состоянии.
  • Налог за пользование землей, он уплачивается ежегодно по фиксированной ставке.
  • Ремонт и содержание дома. Чтобы уменьшить затраты на тепло и свет, многие домовладельцы предпочитают устанавливать солнечные батареи, проводить дополнительную эффективную теплоизоляцию.

Коммунальные услуги формально оплачивает арендатор, это прописывается в договоре. Плата за них включена в общую плату за аренду, соответственно, это увеличивает общие затраты арендатора. Чтобы сделать жилье более доступным, а значит, и увеличить спрос на него, собственник должен свети коммунальные затраты к минимуму, это стоит дополнительных расходов.

Из-за этого не снижается спрос на новостройки. Дома, построенные по современным технологиям, характеризуются более высокой энергоэффективностью, поэтому и траты на коммунальные услуги в них ниже. Гарантия строительной фирмы предотвращает траты на ремонт в течение 5 лет.

Особенности предоставления имущества в аренду

Немцы достаточно внимательно относятся к выбору жилья, так как средний срок аренды в стране составляет 12 лет. Арендодатель должен обеспечить соблюдение законодательства и предоставить арендатору комфортные условия проживания. Содержание доходного дома в Германии требует соблюдения правил взаимодействия с жильцами, и немецкие реалии значительно отличаются от российских.

К примеру, если арендодателю необходимо освободить жилое помещение, он обязан уведомить об этом арендатора заранее. Срок уведомления при аренде продолжительностью до 5 лет составляет не менее 3 месяцев, а если жилье было арендовано на срок до 8 лет, то предупреждать квартиросъемщика о выселении необходимо за полгода. Нарушение правил, прописанных в законодательстве, может стать причиной для обращения в суд.

Однако закон также защищает интересы собственника: арендатор обязан своевременно вносить плату, соблюдать чистоту и порядок, не допускать ущемления интересов других жильцов. Если он допускает нарушения. Контракт может быть сразу расторгнут, после чего жилое помещение освобождается. Достаточно жесткие условия контракта избавляют собственника от проблем с содержанием жилья, а также от конфликтных ситуаций.

При передаче управления в специализированную компанию собственник может не беспокоиться о своевременном получении прибыли. Он будет получать подробные отчеты о полученных доходах и тратах на содержание, а также об уплаченных налогах. Строгое соблюдение законодательства не допустит никаких проблем с контролирующими органами.

Перспективы приобретения доходного жилья в Германии

Покупка доходной недвижимости не дает автоматического права на получение ВНЖ, однако это солидный плюс при рассмотрении дела миграционными органами. Кроме того, получение дохода от аренды и самостоятельное управление объектом имущества позволяет в дальнейшем зарегистрировать юридическое лицо, что значительно упростит получение визы для длительного пребывания в Германии и других странах шенгенского соглашения.

Владение собственным имуществом после получения визы позволит пребывать в стране до 90 дней ежегодно, в дальнейшем это упростит получение вида на жительство, если вы планируете окончательный переезд. Если же имущество планируется использовать только на расстоянии, можно заключить долгосрочный контракт с управляющей организацией и избавить себя от многих забот.

При приобретении доходного жилья в кредит не возникнет лишних проблем, банки практически не делают различий между резидентами и нерезидентами. Однако иностранным гражданам необходимо предоставить документы, подтверждающие величину официального дохода на родине. Уровень заработка должен быть достаточным для уплаты обязательных взносов и процентов.

Можно ли приобрести недвижимость самостоятельно?

Формально приобретение недвижимости частными лицами на немецком рынке не запрещено, но на практике практически никто так не делает. Покупка дома в Германии требует хорошего знания местного законодательства, тонкостей проведения сделок и налоговых требований. Намного проще и надежнее обратиться к профессиональному риелтору, который возьмет на себя все формальности и обеспечит полное сопровождение процесса.

При покупке доходного дома в Германии потребуются обязательные дополнительные расходы, которые необходимо учесть заранее перед выбором подходящего объекта:

  • Налог на приобретение жилья. Он выплачивается один раз, ставка составляет в среднем от 3,5 до 5% от стоимости приобретаемого жилища. Точный размер налога зависит от места, где располагается выбранный объект.
  • Расходы на услуги нотариуса. Его задача – тщательно проверить приобретаемый объект, выявить наличие долгов и обременений. Он несет ответственность за соблюдение законности сделки, его участие обязательно.
  • Издержки на оформление документации, составляющие до 1% от цены сделки.
  • Расходы на комиссию за услуги риелтора.

Таким образом, общая величина дополнительных затрат составляет до 10% стоимости дома в Германии. Однако взамен вам будет гарантирована полная законность сделки, наличие всех необходимых документов и проведение операции купли-продажи в сжатые сроки. После внесения записей в реестр через Поземельный суд к новому собственнику переходят все права и обязанности. Он может сдавать объект недвижимости в аренду и получать легальную прибыль.

Услуги риелтора также помогут избежать многих «подводных камней». Будет организован осмотр выбранного объекта, чтобы покупатель могу лично убедиться в его соответствии заявленным параметрам. Предварительная экспертиза для оценки технического состояния дома позволит определить предстоящие вложения в ремонт, чтобы принять решение о выгодности такой покупки.

Насколько эффективны вложения в недвижимость?

Покупка доходного дома в Германии – это возможность на много лет сохранить и приумножить капитал. При правильном выборе направления для инвестиций они не только гарантированно окупятся. Но и обеспечат постоянный доход, при этом актив будет практически защищен от колебаний экономических показателей. В отличие от акций или облигаций, недвижимость практически никогда не обесценивается, консервативное инвестирование – это гарантированное сохранение капитала.

Для российских инвесторов это возможность быстро и полностью легально вывести капитал за границу, обеспечив ему полную сохранность даже в сложный период. Поскольку цены на жилье продолжают расти, перепродажа позволит получить дополнительную прибыль.

Привлечение профессиональных риелторов к выбору жилья и оформлению сделки повышают ее надежность. Наша компания долгое время работает в Германии, и специалисты обладают большим опытом проведения коммерческих операций. Воспользуйтесь выгодными условиями сотрудничества, чтобы обеспечить сохранность инвестиций и сделать их максимально прибыльными.
Популярные объекты