Квартиры в Германии как объект инвестиционного вложения

Квартиры в Германии как объект инвестиционного вложения

Квартиры в Германии как объект инвестиционного вложения

Покупка квартиры в Германии – выгодное решение для тех, кто предпочитает консервативные методы инвестирования. Жилье всегда в цене, особенно если оно приобретается в одной из стран мира с наиболее развитой экономикой и хорошим промышленным потенциалом. Инвестиционная недвижимость приносит прибыль двумя способами: при сдаче в аренду и при последующей перепродаже. Можно выбрать подходящий вариант для вложения средств, чтобы не только не потерять, но и приумножить накопленный капитал.

Где приобрести квартиру в Германии?

Один из самых серьезных вопросов для начинающего инвестора – где приобрести жилье. Оно должно находиться в перспективном регионе, где не будет проблем с поиском арендатора, а цены на недвижимость еще долго будут расти. В Германии надежным вариантом станет Северный Рейн-Вестфалия. Эта земля располагается на западе страны и граничит с Бельгией, здесь собраны наиболее крупные промышленные предприятия и знаменитые немецкие университеты. Регион отличается высоким уровнем жизни, низкой преступностью, жить здесь спокойно и безопасно благодаря стабильной экономике.

Крупнейшими городами региона являются Дюссельдорф, Кельн, Бонн, Дортмунд – количество и плотность населения в них увеличивается благодаря развитой промышленности в регионе. Приобретенную квартиру можно будет сдать в аренду с хорошей ставкой, это позволит при относительно небольших вложениях получать доход много лет.

Еще одно преимущество покупки такой недвижимости – мобильность городского населения в Германии. Более 60% жителей крупных городов предпочитает не покупать, а заарендовывать квартиры на длительный срок. Квартиросъемщик может в любое время покинуть жилье и переехать в другой город по собственному желанию, ему не приходится решать вопросы с продажей. При этом средняя продолжительность аренды составляет 12 лет, можно сразу найти надежного арендатора.

Сколько будет стоить квартира в Германии?

В среднем стоимость квартиры в Германии начинается от 30 000 евро – за такую сумму можно приобрести однокомнатное жилье в пригородном районе. Однако, чем привлекательнее жилье для арендаторов, тем выше будет его цена. В таких крупных и перспективных городах, как Кельн, стоимость квартиры уже начинается от 40-50 тыс. евро, а если жилье расположено ближе к центру, то оно будет стоить еще дороже.

Чтобы удачно выбрать квартиру в Германии для последующей сдачи в аренду, инвестор должен обратить внимание на следующие параметры:

  • Расположение и транспортная доступность, Жилье в пригородах стоит дешевле, но сдать их с приличной арендной ставкой будет проблематично.
  • Состояние жилья. Собственник обязан обеспечить арендатору комфортные условия, для этого необходимо провести хотя бы косметический ремонт. Это дополнительные вложения, которые увеличат срок окупаемости актива.
  • Социальное окружение. Если в доме проживает большое количество мигрантов или он расположен в непрестижном районе, будет намного сложнее подыскать надежного арендатора.
  • Год постройки дома. Чем здание старше, тем больше риск проблем и необходимости вложений в капитальный ремонт.

В восточных регионах страны цены на жилье значительно ниже, однако на него существенно меньше спрос у арендаторов, и это замедлит получение прибыли. Восток считается более депрессивным в экономическом отношении, потоки миграции населения ориентированы в более благополучные северные и западные районы. Однако на востоке страны многие граждане пользуются социальными программами, по которым жилье для них оплачивается государством.

Для собственника это самое надежное решение, так как оно гарантирует своевременное поступление арендной платы. Однако и расторгнуть договор с арендатором будет очень сложно, особенно это касается выселения малообеспеченных категорий населения, например, семей с детьми. Чтобы инвестиционное вложение гарантированно принесло прибыль, квартиру в Германии необходимо выбирать с учетом всех возможных рисков, поэтому лучше доверить эту задачу профессионалам.

Особенности передачи жилья в аренду в Германии

Покупка квартиры в Германии для последующей сдачи в аренду – это гарантированное получение дохода даже с учетом всех возможных рисков для собственника. Большинство арендаторов аккуратно платят за квартиру, причем жилье снимается в течение долгих лет. Условия аренды. Права и обязанности сторон обязательно прописываются в договоре, при этом немецкое законодательство защищает и права собственников, и права арендаторов.

Если вы хотите самостоятельно управлять приобретенной недвижимостью, важно заранее разобраться в особенностях местного законодательства. Некоторые нормы в нем значительно отличаются от российских реалий:

  • Если арендатор не нарушает условий контракта, выселить его сразу, если вы нашли более выгодного жильца, невозможно. Необходимо заранее направить письменное уведомление, при аренде на срок до года его необходимо направлять минимум за 3 месяца до выселения. Если же договором установлен больший срок проживания, то извещать арендатора необходимо минимум за полгода.
  • Собственник не имеет права неограниченно поднимать плату за квартиру. Она может повышаться не больше, чем на 20% за 3 года. Однако нужно учитывать плюсы оплаты в валюте. Курс евро в долгосрочной перспективе будет расти, следовательно, увеличивается и чистая прибыль собственника жилья.
  • Владелец может проверять состояние своего имущества только несколько раз в год, при этом он должен согласовывать время посещения с квартирантом. Собственник не имеет права без спроса входить в квартиру, выяснять подробности личной жизни квартирантов.
  • Если арендатор решил покинуть жилье и переехать, он также обязуется заранее оповестить об этом арендодателя. Минимальный срок такого оповещения – за 3 месяца до выезда.

Когда наниматель подписывает договор, он передает владельцу собственности залог, равный двухмесячному размеру арендной платы – Kaution. Эта сумма гарантирует покрытие убытков, если из-за действий арендатора имущество будет повреждено. Если срок аренды завершен и наниматель не желает его продлевать, сумма внесенного залога должна быть возвращена при отсутствии претензий к состоянию недвижимости.

Как рассчитывается арендная плата?

Договор аренды Mietvertrag – основной документ, регламентирующий отношения между собственником и нанимателем. По этому договору арендатор обязуется оплачивать коммунальные услуги, а также устранять мелкие возникающие неисправности, например, ремонтировать сантехнические приборы, менять лампочки или выключатели. Если же возникают более серьезные неисправности инженерных сетей, расходы на ремонт должен покрывать собственник.

При расчете арендной платы различают два вида платы:

  • «Холодная» аренда. Это непосредственная плата за пользование объектом недвижимости, который принадлежит собственнику. Их этой суммы владелец жилья оплачивает услуги управляющей компании, к тому же, он должен вносить определенный взнос в общедомовую кассу.
  • «Горячая» аренда. Это общая уплачиваемая сумма, в которую включаются расходы на коммунальные услуги – водоснабжение, канализацию, электричество, вывоз мусора и т. д. В крупных городах плата за аренду небольшой по площади квартиры составляет около 800 евро, в пригородах и в маленьких городках она может составлять от 600 евро.

Собственнику предстоит рассчитать, насколько быстро окупится объект недвижимости с учетом необходимых вложений в ремонт, уплаты налогов и других обязательных платежей. В среднем доходность от приобретения квартиры в Германии составляет около 7-8%, что значительно выше прибыли от банковских вкладов.

Какие налоги придется платить арендодателю?

Как и в России, в Германии доход от передачи жилья в аренду облагается налогом, причем его уплата является обязанностью собственника. Официальное заключение договора обязательно, в то время как в нашей стране еще очень многие хозяева оформлять соглашение с жильцами только на словах, что потом приводит к различным проблемам, Уклонение от уплаты налогов в Германии является серьёзным правонарушением, поэтому необходимо сразу разрубаться с предстоящими платежами.

В Германии не выделяется отдельный налог на передачу имущества в аренду. Уплачивается стандартный подоходный налог, причем для нерезидентов страны любой размер дохода подлежит налогообложению.

Налогооблагаемой базой является разница между полученной от аренды прибылью и всеми издержками собственника, в том числе коммунальными расходами, тратами на ремонт, налогом на землю и амортизацией объекта. Амортизация составляет примерно 2-3% первоначальной стоимости в год. Налог на полученную сумму начисляется по ставке от 14 до 42%, она рассчитывается по прогрессивной шкале. Чем больше прибыли вы будете получать, тем больше с нее придется заплатить.

Важный момент: амортизация всегда рассчитывается только по стоимости жилья при покупке. Например, если инвестор купил квартиру в Германии в перспективном районе за 30 тыс. евро, а через 5 лет она подорожала до 50 тыс. евро, собственник может вычитывать из налогооблагаемой базы за амортизацию имущества только 3% от первоначальной цены в 30 тысяч. Самостоятельно разобраться в тонкостях налогового режима в Германии для россиянина достаточно сложно, поэтому лучше поручить решение всех формальностей специалистам.

Как можно гарантировать надёжность арендаторов?

Собственник напрямую заинтересован в поиске надежных жильцов, которые будут аккуратно платить за квартиру и не станут нарушать правила совместного проживания в многоквартирном доме. Для подтверждения благонадежности будущие съемщики должны предоставить владельцу недвижимости определенный пакет документов. В него входит справка о доходах, копия трудового договора, выписка кредитной истории. Кроме того, арендатор предоставляет анкету, которую заполнил предыдущий арендодатель: в ней должно быть указано, что жилец не оставил долгов и своевременно вносил ежемесячную плату.

Собственник вправе выбрать наиболее подходящего арендатора из всех кандидатов с учетом собранных сведений. Такая система позволяет заранее ознакомиться с репутацией будущих жильцов и избежать возможных конфликтных ситуаций.

Однако столь суровые требования гарантируют арендаторам защиту от несправедливого выселения. Собственник не может потребовать освободить квартиру, если он нашел более выгодного жильца, а если он собирается пользоваться квартирой сам, то предупреждать арендатора об этом нужно за несколько месяцев, как уже говорилось выше.

Основанием для досрочного расторжения договора могут стать только грубые нарушения условий договора со стороны арендатора. Если он не платит за аренду или допускает серьезные просрочки платежей, собственник должен заранее уведомить его о выселении. Однако и в этом случае могут возникнуть сложности. Проблематично выселить представителей малозащищенных категорий населения: многодетные семьи, инвалидов, лиц пожилого возраста. Если они имеют право на пользование социальными программами, взносы за них может начать платить государство.

Почему стоит вложить деньги в покупку квартиры в Германии?

Несмотря на все сложности с соблюдением формальностей, необходимость уплаты налогов и соблюдения требований законодательства, вложения в немецкую недвижимость остаются популярными среди русских инвесторов. Покупка квартиры в Германии – это возможность гарантированно сохранить и приумножить капитал, даже с учетом возможных экономических потрясений вы не потеряете вложенные деньги.

Выбрать именно Германию для вложения в недвижимость стоит по нескольким причинам:

  • Стабильная экономика. Эта страна остается локомотивом Евросоюза, даже с учетом нарастающего кризиса в Еврозоне. Цены на жилье здесь продолжают расти, постоянный прирост населения крупных городов гарантирует высокий спрос на аренду.
  • Работающее законодательство. Здесь вы можете не сомневаться, что имущество будет постоянно поддерживаться в должном порядке, а деньги за пользование им будут поступать вовремя. Любые проблемные и конфликтные ситуации решаются в соответствии с законодательством, для этого предусмотрены работающие механизмы.
  • Мягкий налоговый режим и отсутствие коррупции. Здесь гарантированно не придется переплачивать за проведение всех бюрократических процедур, документы оформляются вовремя, не возникает дополнительных проблем, знакомых многим россиянам.
  • Получение прибыли при перепродаже. Правильно выбранный объект будет расти в цене, при последующей продаже он компенсирует затраты на покупку и принесет доход.

Еще один плюс – возможность управления недвижимостью на расстоянии. Наша компания предлагает клиентам взять на себя заботы по управлению объектом, вам не придется напрямую общаться с арендаторами и решать возникающие проблемы с жильем. В результате вы будете получать пассивную прибыль без каких-либо дополнительных сложностей.

Дополнительные расходы на покупку недвижимости

Покупатель должен быть готов к тому, что само проведение сделки также потребует некоторых дополнительных расходов. Оформление купли-продажи может быть проведено дистанционно, однако нужно минимум 1 раз побывать в Германии, чтобы увидеть выбранный объект и убедиться, что он соответствует всем требуемым параметрам. Если вас все устроит, потребуется обратиться к нотариусу для проверки юридической чистоты объекта недвижимости и юридического оформления сделки.

Покупка потребует следующих дополнительных затрат:

  • Оплата услуг нотариуса. В среднем расходы составят около 3% от первоначальной стоимости объекта.
  • Налог за приобретение объекта недвижимости. Налоговая ставка равна от 3,5% до 6,5%, ее точный размер зависит от земли, в которой вы приобретаете квартиру.
  • Оплата услуг Поземельного суда – регистрационного органа. Через который должна быть проведена сделка.
  • Оплата действий риэлтерской организации.

В среднем величина дополнительных затрат составит около 10% от первоначальной стоимости имущества. Однако уплата этой суммы гарантирует законный переход права собственности к новому владельцу и отсутствие каких-либо проблем в дальнейшем.

Приобретение квартиры в Германии в кредит

Начинающие инвесторы часто используют банковские средства для приобретения первого инвестиционного объекта. Немецкие банки готовы предоставлять ссуды иностранным гражданам при подтверждении постоянного дохода на родине, при этом ставки по жилищным кредитам намного меньше, чем в России. В среднем они составляют 1,5-2,5% годовых – это практически в 5 раз дешевле российского ипотечного кредитования.

Банки готовы предоставить покупателю в долг под проценты до половины стоимости жилья. При этом минимальная сумма кредитования начинается от 50 тыс. евро, соответственно, в кредит можно приобрести квартиру в Германии стоимостью от 100 тысяч. Для предоставления займа необходимо личное обращение в банк, заемщик предоставляет комплект необходимых документов.

Чтобы выбрать подходящую банковскую программу, определить все плюсы и минусы, воспользуйтесь консультациями наших специалистов. Правильный выбор позволит значительно сократить первоначальные затраты на покупку и ускорить окупаемость недвижимости. Доходность составит от 6 до 10%, стабильное получение дохода от аренды позволит без проблем рассчитаться с банковским займом. Срок кредитования достигает 20 лет, это позволит ежемесячно уплачивать очень небольшие взносы.

Перспективы получения вида на жительство

Покупка квартиры в Германии не дает права на автоматическое предоставление ВНЖ, однако может значительно ускорить его получение и является дополнительным плюсом при рассмотрении документов миграционной службой. Если инвестор приобретает не одну, а несколько квартир в разных городах, он может рассчитывать на ускоренное получение длительной визы. Она дает право постоянно пребывать в стране в течение 90 дней каждый год, а также беспрепятственно перемещаться по странам Шенгенского соглашения.

Вложение средств в покупку недвижимости может стать началом прибыльного бизнеса за рубежом. Это открывает новые возможности для получения визы, а впоследствии помогает получить ВНЖ с правом длительного безвыездного пребывания в стране и свободного передвижения по ее территории. Если вы хотите переехать в Германию на постоянное место жительства, покупка собственного жилья может стать важным первым шагом.

Почему стоит обратиться к профессиональным риелторам?

Сотрудники нашей компании вместе с вами проанализируют цели и возможности инвестирования, чтобы выбрать наиболее подходящий объект для вложения капитала. В базе находится более 1000 перспективных объектов, которые станут источником прибыли.

Самостоятельно оформить сделку можно только при достаточном знании немецкого языка, также необходимо разбираться в тонкостях местного законодательства. Большинству граждан России намного проще обратиться за помощью к профессионалам, а не рисковать, пытаясь на свой страх и риск найти квартиру в Германии и договориться с собственником.

Наши сотрудники проанализируют персональные требования клиента, чтобы найти инвестиционное жилье, соответствующее всем его запросам. Вам будет предложен целый ряд перспективных вариантов, которые в будущем станут источником прибыли. Мы организуем осмотр недвижимости, после чего вы сможете принять обдуманное решение. Инвестирование в немецкую недвижимость – это возможность гарантированно сохранить накопленный капитал и сделать его источником нового поступления доходов без лишних забот. Чтобы начать сотрудничество, позвоните нам или оставьте заявку на сайте компании.

Популярные объекты