Недвижимость в Германии: преимущества инвестирования

Недвижимость в Германии: преимущества инвестирования

Один из наиболее надежных вариантов вложения крупного капитала – приобретение недвижимости в Германии. Эта страна входит в пятерку наиболее популярных для инвестирования у россиян: она привлекает стабильностью, безопасностью, мягким налоговым режимом, в сравнении с местными условиями. Покупка недвижимого объекта принесет прибыль двумя способами: она станет источником дохода при сдаче в аренду, а также позволит получить дополнительный капитал при перепродаже по более высокой цене. Если правильно определить цель инвестирования и с умом подойти к выбору подходящего объекта, это позволит получать доходность до 8%.

Где купить недвижимость в Германии?

Перспективным регионом для приобретения недвижимости в Германии стал Северный Рейн-Вестфалия. Это одна из наиболее богатых земель, она имеет развитый промышленный потенциал. Эта земля считается наиболее густонаселенной, большое количество промышленных предприятий обеспечивают постоянный спрос на аренду жилой и коммерческой недвижимости. Местные предприятия производят до 17% всех товаров в Германии, которые поставляются на экспорт. Активное развитие промышленности привлекает сюда миграционные потоки, численность населения в городах продолжает расти.

Крупнейшие города региона – Кельн и Дюссельдорф, их особенностью является высокая плотность населения. Покупка доходной недвижимости здесь гарантированно станет надежным вложением, так как найти арендатора не составит труда. При правильном выборе объекта и района можно будет установить достаточно высокую арендную ставку для получения хорошей прибыли.

Преимущества Германии для инвестирования

Меняющаяся экономическая ситуация привела к изменению спроса на недвижимость. С 2015 года Германия входит в тройку лидеров по востребованности коммерческих объектов наряду с Венгрией и Чехией. Кроме того, растет мобильность населения: к 2018 году уже больше 60% немецких граждан предпочитают не приобретать собственные дома и квартиры, а проживать в арендованном жилье. Это позволяет не привязывать жизнь к одному региону, а переезжать, как только понадобится смена обстановки.

Выбрать для инвестиционного вложения недвижимость в Германии стоит сразу по нескольким причинам:

  • Большой выбор доходных объектов для приобретения. Их общее количество достигает трети всего немецкого жилого фонда. Особенно велика их доля в крупных промышленных городах.
  • Эффективно работающее законодательство. Оно защищает интересы и владельцев, жилья, и арендаторов, поэтому люди не боятся сдавать и снимать квартиры на длительные сроки.
  • Стабильное получение дохода. Большинство немцев арендуют жилье на срок не менее 12 лет и аккуратно платят за аренду, что позволяет не беспокоиться о регулярном поступлении прибыли.
  • Достаточно быстры рост арендных ставок. Съем жилья дорожает в крупных городах, это дает возможность существенно нарастить рост от инвестиционных вложений.

Еще одним немаловажным преимуществом стала возможность покупки доходного объекта в кредит. Немецкие банки готовы работать с нерезидентами: граждане другой страны могут получить до половины стоимости приобретаемого имущества. Размер кредитования на покупку недвижимости или коммерческого объекта начинается от 50 тысяч евро, соответственно, минимальная стоимость покупаемого жилья составит от 100 000 евро.

Почему выгодно приобрести объект в кредит?

Кредитование в немецком банке расширяет возможности для инвестирования в недвижимость в Германии. Чем дороже приобретаемый объект, тем более выгодным будет его сдача в аренду, это даст возможность быстрее окупить вложения и начать получать постоянный доход. В отличие от России, в немецких банках низкие процентные ставки на жилье – они составляют всего 1,5-2%! В результате переплата оказывается минимальной, а приобретенный актив начинает намного быстрее приносить прибыль.

Можно оценить получаемый доход, если подробно рассмотреть следующую схему. Средняя доходность недвижимости при сдаче в аренду составляет 8%, соответственно, за вычетом процентов по кредиту она составит 8% - 2% = 6%. Однако если учесть, что первоначальный взнос окажется намного ниже, рентабельность может составить до 10% и ниже. Это делает покупку в кредит выгодным решением, особенно с учетом относительно невысоких требований к получателям жилищных займов.

Какой тип недвижимости лучше приобрести?

Доходная недвижимость в Германии достаточно разнообразна, поэтому важно определиться с подходящим типом объектов для инвестирования. Прежде всего, стоит определиться с размером вкладываемого капитала. Покупка однокомнатной квартиры в пригородной зоне потребует около 30 000 евро, вложение в более востребованные и перспективные объекты может потребовать до 1-2 миллионов евро. Кроме того, необходимо учитывать обязательные дополнительные расходы при приобретении сделки – их размер составляет до 10% от стоимости приобретаемого имущества.

Если вы готовы вложить деньги в недвижимость в Германии, стоит рассмотреть следующие перспективные варианты:

  • Квартиры в черте крупных промышленных городов и пригородных зонах. Это наиболее доступный вид вложений для начинающих инвесторов, он пользуется постоянным спросом у россиян. Квартиросъемщик заключает с собственником договор на длительный срок, это позволяет постоянно получать доход и не беспокоиться о прибыли.
  • Многоквартирные доходные дома. Они представляют собой более крупный объект: высота таких зданий в среднем 3-5 этажей, собственник получает право сдачи помещений в аренду и заключения договоров с арендаторами. Умелое управление и своевременное получение арендной платы позволяет получать стабильную прибыль с минимальными дополнительными вложениями, это подходящий вариант для долгосрочного инвестирования.
  • Коммерческие объекты. В Германии солидную роль в экономике играет малый и средний бизнес, поэтому передача в аренду коммерческих объектов гарантированно не останется невостребованной. Можно приобрести в собственность склад, магазин, гостиницу, кафе и другие помещения вплоть до промышленных предприятий различного уровня. Здания передаются в пользование арендаторам, и их владелец получает постоянную прибыль.
  • Участки под жилую застройку. Они располагаются в пределах городской черты, такие участки предназначены для возведения многоквартирных доходных домов в активно развивающихся районах города. Это подходящий вариант для долгосрочного вложения капитала: сама по себе земля стоит относительно недорого, после завершения строительства объект окупит себя в течение нескольких лет.

Задача инвестора – трезво оценить свои силы и продумать цель вложения капитала в недвижимость в Германии. Если предполагается получать прибыль в основном при перепродаже, лучше выбрать подходящую высоколиквидную квартиру. Перепродать многоквартирный дом или коммерческий объект сложнее, они больше подойдут тем, кто предполагает получать доход от аренды продолжительный срок.

Приобретение доходного дома как объекта инвестирования имеет еще несколько преимуществ. Собственник получает намного большую свободу для управления недвижимостью. Ему не нужно учитывать мнение других жильцов и договариваться с ТСЖ, он самостоятельно определяет арендную ставку в соответствии с ситуацией на рынке. Кроме того, расходы на управление целым объектом оказываются ниже, чем при покупке одной квартиры.

Дальнейшие расходы после покупки недвижимости

Приобретение любого актива в собственность не означает, что владелец в дальнейшем будет освобожден от дополнительных затрат. Инвестор должен быть готов к тому, что собственность необходимо постоянно поддерживать в исправном состоянии, чтобы она пользовалась спросом среди надежных арендаторов. Кроме того, нужно учитывать особенности немецкого налогового законодательства.

После покупки доходной недвижимости в Германии на собственника возлагается обязанность по уплате налогов за получение дохода от аренды. Это правило действует и в России, но если в нашей стране многим собственникам удается уходить от налогов, то в Германии это невозможно. Ставка рассчитывается по прогрессивной шкале: она может составлять в пределах 14-42%. Налоги взимаются не со всего дохода, который получается от арендаторов, а только с чистой прибыли. Из налогооблагаемой базы собственник может вычитывать следующие расходы:

  • Содержание управляющей компании. Большинство зарубежных инвесторов не могут себе позволить постоянно находиться на территории страны, чтобы самостоятельно управлять недвижимостью. Намного проще воспользоваться услугами управляющей компании, которая возьмёт на себя все взаимодействие с арендаторами, органами местного самоуправления, налоговыми и проверяющими инстанциями.
  • Проценты по кредиту если жилье приобреталось с помощью банковского займа.
  • Налог на землю. Его ставка зависит от конкретного региона, в котором возведен объект.
  • Неизбежные расходы на содержание имущества. Любой актив требует своевременного ремонта, замены коммуникаций, решения вопросов с благоустройством территории.

Однако даже с учетом выплаты налогов и всех неизбежных расходов на содержание, доходность недвижимости в Германии составляет 8-10%. Это намного выгоднее, чем банковские вклады, и намного менее рискованно, чем вложение в ценные бумаги и другие ненадежные активы.

Особенности немецкого законодательства в жилищной сфере

Вопреки распространенному мнению сама по себе покупка недвижимости в Германии не дает автоматического права на получение вида на жительство, хотя и является значительным плюсом при подаче документов. Она позволяет не бронировать гостиницу при посещении страны, а если владелец самостоятельно занимается управлением собственным объектом, ему будет проще получить визу для длительного пребывания в стране. Получение годовой или трехлетней шенгенской визы даст возможность пребывать на территории Германии до 90 дней ежегодно, а также спокойно посещать другие страны, входящие в зону соглашения.

Для перевода права собственности составляется договор купли-продажи, он должен быть зарегистрирован в Поземельном суде. После внесения средств сделка фиксируется в Земельном реестре – Grundbuch. В реестре присутствуют все собственники объектов недвижимости, после внесения записи на них начинают распространяться все обязанности, предписанные законодательством.

Покупка недвижимого объекта также сопровождается определенными расходами. Потребуется оплатить услуги нотариуса, а также внести разовый налог за приобретение жилья – он составляет в среднем от 3,5 до 5% в зависимости от законодательства конкретной земли. Разобраться в тонкостях немецкого законодательства самостоятельно достаточно сложно, поэтому большинство российских покупателей предпочитает обратиться в специализированное риелторское агентство. Риелтор проконтролирует все этапы сделки и убедится в ее полной законности и надежности.

Также законность сделки обязательно проверяется нотариусом. Его задача- убедиться в отсутствии обременений и каких либо, факторов, которые могут помещать проведению купли-продажи. Он несет ответственность за проверку всех условий, что повышает надежность приобретения.

При покупке недвижимости в Германии российскому инвестор достаточно один раз побывать за границей. Это нужно для проведения осмотра приобретаемого объекта: вы сможете убедиться, что он соответствует всем заявленным параметрам по планировке, размерам, расположению и т. д. После этого сделка может быть совершена дистанционно, по доверенности, платежи на счет в немецком банке также переводятся на расстоянии. Это минимизирует затраты на проведение сделки и позволяет быстрее стать полноправным собственником недвижимости в Германии.

Особенности передачи имущества в аренду

Основная цель покупки недвижимости за границей – получение прибыли от передачи в аренду. При этом необходимо учитывать особенности взаимодействия с арендаторами. С каждым из них обязательно заключается договор, срок его действия может составлять от 1 года. В некоторых случаях квартира передается в пользование гражданам без собственного дохода – за них деньги собственнику платит государство, это является одной из мер социальной поддержки населения в Германии.

В отличие от России, в Европе закон защищает права арендаторов. В среднем размер арендной платы составляет от 5 до 25 евро за квадратный метр в зависимости от региона проживания. При этом арендодатель не может повышать установленную в договоре ставку больше чем на 10% каждые 3 года. Если предполагается расторжение договора, арендодатель обязан заранее уведомить арендаторов об этом минимум за 3 месяца.

Интересно, что при получении жилья в пользование арендатор должен внести за него залог. Если после окончания действия договора квартира возвращается собственнику в исправном состоянии, то залог ему необходимо вернуть. Арендатор оплачивает собственнику аренду, а также вносит плату за коммунальные услуги: освещение, отопление, вывоз мусора и т. д. Все нюансы прописываются в договоре, он должен защищать интересы обеих сторон.

Найти жильцов можно самостоятельно через размещение объявлений, а можно воспользоваться услугами риелтерской организации. Инвесторы из России в большинстве случаев предпочитают пользоваться услугами управляющей компании: без знания тонкостей немецкого законодательства достаточно сложно наладить взаимодействие с арендаторами самостоятельно. Такая компания не только взимает плату со съемщиков, но и занимается поддержанием чистоты, содержанием инженерных сетей здания и другими вопросами, связанными с управлением дома.

Выбор подходящего объекта для покупки

Спрос на недвижимость в Германии напрямую зависит от района города, от его промышленного и экономического потенциала, а также от проводимой государственной политики. На востоке страны жилье пользуется меньшим коммерческим спросом, однако там проще найти арендаторов, за которых будет платить государство по специальным социальным программам. В Северном Рейне-Вестфалии и других землях с развитой промышленностью спрос постоянно увеличивается, однако величина арендной ставки может значительно колебаться в пределах одного города.

Стоимость недвижимости и ее дальнейшая доходность зависит от целого ряда факторов:

  • Транспортная доступность. Если объект располагается вдали от крупных автомагистралей и железнодорожных станций, он будет стоить достаточно дешево, однако для него будет намного труднее найти арендаторов.
  • Состояние объекта. Если дом построен давно, новому сбственник придется неизбежно вкладывать немалые средства в ремонт, в противном случае найти арендаторов с хорошей арендной ставкой будет проблематично. Из-за этого поиск дешевых вариантов не всегда оказывается выгодным, при недостатке средств проще рассмотреть вариант с банковским кредитованием.
  • Особенности здания. Тепло и электричество в Германии обходятся недешево, поэтому при выборе подходящего объекта стоит обязательно обратить внимание на его энергоэффективность. Толщина и утепленность стен в дальнейшем позволят намного меньше тратить на коммунальные услуги, также могут потребоваться дополнительные затраты на модернизацию здания.
  • Перспективы застройки. Покупка объекта в активно разувающемся районе потребует немалых вложений, однако и окупится такое приобретение значительно быстрее. Необходимо учитывать тенденции миграции населения, чтобы приобретенный дом в итоге не оказался пустым.

Недвижимость в Германии требует разумного подхода к инвестированию, чтобы она быстрее окупила вложения и начала приносить стабильную прибыль. Обращение к профессиональным риелторам поможет снизить риски: специалисты детально рассмотрят все требования и подберут подходящий вариант с учетом суммы вложений.

Почему стоит обратиться к специалистам?

Любая сделка с недвижимостью требует крайне внимательного отношения и тщательного подбора подходящего объекта. Долгосрочное инвестирование за рубежом – это возможность обеспечить сохранность крупного капитала на много лет и приумножить его, однако для этого необходимо избежать возможных рисков. Наша компания уже много лет работает на рынке недвижимости в Германии, десятки заключенных сделок подтверждают успешность работы и надежность сотрудничества.

Риелторы не только помогают клиенту подобрать подходящий объект и оформить сделку. Просчитывается выгодность инвестирования в том или ином направлении, специалист рассчитает размер предстоящих вложений и ожидаемую доходность. Наши сотрудники избавят вас от необходимости разбираться в тонкостях законодательства и налогового режима Германии, недвижимость будет намного проще приобрести и оформить по всем правилам.

Услуги риелтора – это гарантия защиты от мошенничества и сведение любых рисков к минимуму. Каждый объект детально проверяется на наличие обременений и долгов – это гарантия, что новый собственник позднее не столкнется с неприятным сюрпризом.

В базе организации не менее 1000 объектов с высокой инвестиционной привлекательностью, они станут источником постоянной прибыли на много лет вперед. Поскольку жилье продолжает расти в цене, оно принесет прибыль и при перепродаже, если собственник решит избавиться от актива. Используйте выгодную возможность, чтобы разместить капитал за границей и обеспечить ему гарантированную сохранность вдали от бесконечных экономических потрясений. Экономика Германии остается одной из наиболее стабильных в мире, что обеспечило стране высокую инвестиционную привлекательность. Чтобы начать сотрудничество, свяжитесь с нашими специалистами и знакомьтесь с предлагаемой базой вариантов.
Популярные объекты