• Главная
  • Новости
  • Недвижимость за границей: плюсы и особенности инвестирования

Недвижимость за границей: плюсы и особенности инвестирования

Недвижимость за границей: плюсы и особенности инвестирования

Недвижимость за границей: плюсы и особенности инвестирования

Один из популярных вариантов консервативной стратегии инвестирования – покупка недвижимости за границей. Помещение средств на банковские вклады приносит очень малую прибыль, а использование рискованных сделок с акциями или другими ценными бумагами может привести к полной потере капитала. Недвижимость за рубежом не зря называют «бетонным золотом» - это наиболее надежный актив, который не потеряет своей стоимости даже в самой сложной экономической ситуации. Однако, чтобы он гарантированно окупил вложения и стал источником дохода, необходимо правильно выбрать объект для покупки.

Плюсы вложений в недвижимость за границей

Покупка недвижимости за границей – это возможность защитить накопленный капитал от потери и обесценивания, также это способ легально вывести деньги за границу для обеспечения сохранности. Приобретенный объект может принести прибыль двумя способами: выигрыш на разнице в цене при перепродаже и постоянный доход от сдачи в аренду. За рубежом можно приобрести жилые и коммерческие объекты различной площади, у каждого направления вложений есть свои плюсы.

Инвестирование в недвижимость в Европе стало популярным по нескольким причинам:

  • Надежность. Земельные участки, жилье, коммерческие объекты – все это постоянно будет стоить дорого, в отличие от акций или государственных валют. Собственник может не бояться экономических потрясений, его капитал гарантированно сохранится и увеличится.
  • Возможность самостоятельного использования. Необязательно сдавать жилье в аренду постоянно – его можно использовать и для собственного проживания в Европе, например, в течение ежегодного отпуска. Это экономит ваши средства и помогает быстрее получить въездную визу.
  • Получение стабильного заработка. При сдаче в аренду приобретенного объекта владелец будет ежемесячно получать небольшой, но стабильный заработок. При этом управление объектом можно передать сторонней компании, чтобы избавить себя от лишних забот.
  • Более быстрое получение вида на жительство. В крупных странах с развитой экономикой недостаточно просто купить недвижимость для предоставления ВНЖ, и все же наличие собственности в стране имеет немаловажное значение для положительного ответа миграционных органов.
  • Возможность разделить вложения. Инвестор может вложить крупный капитал в покупку нескольких объектов в разных районах Европы, можно вкладывать деньги в жилье и коммерческие объекты. Даже если один из них подешевеет, можно компенсировать падение цены прибылью от других объектов. 

Таким образом, приобретение недвижимости за границей – это выгодный способ сохранить деньги и получать дополнительный доход. Разумный подход к инвестированию сводит риски к минимуму, управлять приобретенной собственностью можно на расстоянии.

Минусы инвестирования в недвижимость в Европе

Как и у любого способа инвестирования, у вложения в недвижимость есть ряд минусов. О них стоит узнать заранее, чтобы оценить возможные риски и заранее посчитать предстоящие затраты. Можно перечислить следующие недостатки этого направления для вложения средств:

  • Относительно невысокая доходность. При покупке недвижимости в Европе стоит ожидать дохода не более 8% при сдаче в аренду.
  • Длительная окупаемость из-за высокой цены. Пройдет немало времени, прежде чем приобретенный актив окупит вложения и начнет приносить доход. 
  • Дополнительные расходы на содержание. Собственник обязан платить налоги, вкладывать деньги в текущий ремонт и поддерживать объект в исправном состоянии.

Однако все эти минусы полностью компенсируются возможностью без лишнего риска получать стабильный заработок в течение многих лет. Актив не обесценится, а при правильном выборе расположения его перепродажа принесет дополнительные деньги. Умелый расчет и консультации специалистов помогут минимизировать затраты на покупку и время окупаемости.

Не стоит бояться больших расходов при заключении сделки. При обращении в нашу компанию вам достаточно всего один раз покинуть страну для осмотра выбранной недвижимости, после этого все остальные процедуры будут совершаться дистанционно. Оплачивать покупку также можно из России через банковский счет, для этого необязательно личное присутствие в чужой стране.

Где приобрести объект недвижимости в Европе?

Один из наиболее важных вопросов для инвестора – в какой стране стоит приобрести объект недвижимости? Еврозона далеко не однородна по уровню жизни и экономического развития, а также по перспективности городов для покупки жилья. Необходимо учитывать мобильность населения, спрос на аренду квартир, общую ситуацию на рынке недвижимости. Прогноз необходимо строить на годы вперед: цены на жилье или коммерческий объект не должны упасть и через 5, и через 10 лет.

Перспективным направлением для российских инвесторов стала Германия – страна с высоким уровнем жизни, стабильным экономическим положением и практически полным отсутствием коррупции. Эта страна остается одной из наиболее богатых и развитых в Евросоюзе, она обладает богатым промышленным потенциалом и притягивает иммигрантов со всего мира. В крупных городах сосредоточены большие предприятия, привлекающие постоянный приток рабочей силы. Кроме того, в Германии расположен целый ряд крупных университетов, куда приезжают студенты из разных стран.

Все эти факторы обуславливают интерес к приобретению недвижимости. В крупных немецких городах до 60% граждан и приезжих проживают в арендованных помещениях, при этом чаще всего жилье снимается на длительный срок. Таким образом, недвижимость в Европе для собственника становится гарантированным источником постоянной прибыли. Коммунальные услуги оплачиваются арендатором, что позволяет уменьшить затраты на содержание актива. Спрос на аренду продолжает расти: эксперты прогнозируют, что к 2025 году он увеличится еще на 6%, по сравнению с текущим периодом.

Большим плюсом Германии является проработанное законодательство в сфере жилищных сделок и предоставления недвижимости в аренду. Собственник может сдать недвижимость за границей нанимателю по договору и не беспокоиться о своевременном получении дохода. Деньги будут регулярно поступать на счет, вероятность конфликтных ситуация с арендаторами минимальна. Даже если возникнет конфликт, его можно будет уладить в соответствии с нормами законодательства.

Благодаря качеству строительства срок эксплуатации жилого дома здесь достигает 80 лет, поэтому можно найти выгодный вариант для долгосрочного вложения капитала. Хотя любое жилье требует периодического ремонта, расходы на него окажутся относительно небольшими. Привлечение управляющей компании избавит т необходимости самостоятельно общаться с арендаторами и решать всевозможные бытовые проблемы.

В какую недвижимость лучше вложить деньги? Основные варианты

До недавнего времени россияне предпочитали вкладывать деньги в объекты, построенные в курортных регионах – это загородные коттеджи, виллы и апартаменты на берегу моря. Однако такие дома требуют дорогостоящего содержания, и далеко не всегда удается найти арендаторов. Курортное жилье, по сути, приносит прибыль лишь во время туристического сезона, при этом больше полугода оно будет бесполезным для получения прибыли.

Из-за этого предпочтения инвесторов, желающих вложить деньги в недвижимость за границей, резко изменились. Все больше людей предпочитают использовать капитал для покупки следующих активов:

  • Квартиры в развитых районах крупных промышленных городов. Если вы выбираете Германию как направление для инвестирования, стоит обратить внимание на города Северного-Рейна-Вестфалии: это наиболее развитая земля с хорошим потенциалом. Квартиры стоят относительно недорого, это подходящий вариант для начинающего инвестора.
  • Доходные дома. Это многоквартирные здания, все квартиры в которых предназначены для передачи в аренду. Собственник получает право распоряжаться всем объектом недвижимости и получать с него доход, однако он обязан поддерживать дом в хорошем состоянии и платить налоги.
  • Участки под строительство доходных домов. Они располагаются в пределах городской черты и стоят относительно недорого. Вложения в постройку здания окупаются в течение нескольких лет, после этого актив начнет приносить прибыль.
  • Коммерческие объекты. Они предназначены для передачи арендаторам в пользование – это кафе, рестораны, гостиницы, автомойки, магазины, склады и многое другое. Чтобы объект постоянно пользовался спросом у арендаторов, он должен находиться в регионе с хорошими условиями для ведения бизнеса.

Выбор недвижимости за границей зависит от доступной суммы для инвестирования и целей, которые ставит перед собой инвестор. В среднем однокомнатная квартира в пригороде крупного города в Германии стоит от 30 000 евро, а более крупный объект может стоить до 2 млн. евро. Инвестору необходимо трезво оценивать свои силы: дополнительные расходы неизбежны, а приобретение окупится далеко не сразу.

Особенности вложения в коммерческую недвижимость за границей

Коммерческий объект может приносить более высокий доход, но его покупка является более рискованным делом, так как сложнее найти надежного арендатора. Эта сфера менее детально регулируется законодательством, поэтому важно прописывать каждый нюанс в договоре. На такие объекты сложнее получить банковский кредит: банк будет внимательно проверять техническое состояние объекта. Перед обращением за предоставлением ссуды лучше проработать бизнес-план, чтобы убедить банк в гарантированном возврате взятой суммы с процентами.

Многие банки готовы давать кредит на приобретении коммерческой недвижимости, только если уже есть договоренности с арендатором. Срок возврата ссуды в этом случае будет совпадать с временем действия арендного договора. Банк стремится обезопасить себя от убытков, если объект будет простаивать, а его владелец не сможет выплачивать ежемесячные взносы.

В договоре с арендатором должно быть детально прописано, кто платит за коммунальные услуги, кто обязан выполнять текущий ремонт, и другие важные моменты. В среднем срок эксплуатации таких объектов составляет 30-60 лет, причем периодически потребуется проводить комплексную реконструкцию. Это дополнительные крупные расходы, которые инвестор должен учитывать заранее.

В какую коммерческую недвижимость за границей можно вложить деньги? Есть несколько популярных привлекательных вариантов:

  • Торговые центры. Их количество продолжает расти, в большом помещении располагается несколько торговых точек. Для управления лучше обратиться в специализированную компанию.
  • Магазины самообслуживания. В Германии действует целый ряд крупных продуктовых сетей, они могут арендовать различные торговые площади.
  • Небольшие коммерческие площади, расположенные в жилых домах. В их число входят аптеки, булочные и другие малые торговые точки. Такое вложение не требует больших затрат и быстрее окупается.
  • Гостиницы, отели, рестораны, другие предприятия сферы обслуживания. Их рентабельность напрямую зависит от расположения и перспективности региона, поэтому необходимо очень внимательно выбирать место для приобретения недвижимости.

Главное преимущество покупки коммерческих объектов – более высокая доходность, она может достигать 10%. Однако и риски приобретения такого имущества значительно выше.

Возможные риски и дополнительные расходы

Перед приобретением недвижимости за границей необходимо внимательно изучить экономическую ситуацию в выбранном регионе. Чем больше людей приезжает в город, тем выше будет шанс найти хорошего арендатора, тем больше будет спрос на коммерческую недвижимость. Даже в пределах одной страны в разных регионах ситуация может существенно отличаться.

К примеру, в Германии западные регионы имеют большую инвестиционную привлекательность, чем восточные. Восток страны считается депрессивным регионом, люди оттуда стремятся переехать в более благополучные земли, где можно найти хорошую работу и более удобное жилье. При этом недвижимость в восточных регионах будет стоить дешево, но вряд ли удастся найти для нее постоянного платежеспособного арендатора.

Продуманный выбор объекта позволяет избежать и еще одного риска. По европейским законам собственник несет ответственность за техническое состояние здания, которое передается в аренду. Если вы приобретаете старый доходный дом, который находится в запущенном состоянии, потребуется предварительно вложить крупную сумму в ремонт, в результате увеличится срок окупаемости. То же самое относится к квартирам и другим видам недвижимого имущества.

Также перед покупкой недвижимости в Германии необходимо предусмотреть следующие дополнительные расходы:

  • Оплата услуг риелтора. Самостоятельно приобрести недвижимость за границей достаточно сложно: мешает языковой барьер и сложности местного законодательства. Привлечение сторонних специалистов позволяет гарантировать надежность сделки, хотя и требует дополнительных затрат.
  • Оплата услуг нотариуса. Он занимается оформлением документации и проверкой юридической чистоты сделки, его услуги будут стоить до 3% от стоимости покупки.
  • Оплата разового налога на приобретение имущества. Ставка налогообложения зависит от региона, в котором расположен объект, она составляет от 3,5 до 6,5% стоимости.
  • Расходы на регистрацию сделки купли-продажи в местных регистрационных органах.

Итого соблюдение всех формальностей потребует ещё около 10% от стоимости недвижимости. В дальнейшем собственнику придется платить управляющей компании и ежегодно выплачивать налог с получаемого от аренды квартир дохода.

Как осуществляется управление недвижимостью?

Покупка недвижимости за границей налагает на собственника определенные обязанности. Он должен находить арендаторов, собирать с них арендную плату, оплачивать коммунальные услуги, проводить необходимые работы по содержанию и ремонту дома. Даже с учетом высокого немецкого качества строительства любое здание требует периодической поддержки.

При этом далеко не каждый собственник может себе позволит постоянно прилетать за границу, чтобы на месте решать вопросы с арендаторами и коммунальными проблемами. Из-за этого большинство собственников предпочитает заключить договор с управляющей компанией: ее сотрудники возьмут на себя все проблемы с содержанием и ремонтом имущества, а также будут работать с арендаторами. Это обеспечит стабильное получение арендной платы, а также безотказное функционирование всех инженерных систем дома.

Сотрудники управляющей компании также ведут бухгалтерскую документацию, занимаются поиском арендаторов и оформлением с ними договоренностей, взиманием платы. В результате собственник может годами не приезжать в собственный доходный дом, но при этом исправно получать от него прибыль. Наша компания занимается управлением недвижимостью за границей уже много лет, мы освобождаем владельцев от ненужных забот.

Перспективы переезда в Европу

Если в дальнейшем вы рассчитываете уехать в Европу на ПМЖ, покупка недвижимости за границей может стать первым шагом в этом направлении. Вложение в экономику другой страны считается значимым плюсом для предоставления вида на жительство (ВНЖ), хотя наличие собственного жилья не дает гарантии его автоматического получения.

Если инвестор владеет несколькими доходными объектами на территории Германии, ему намного проще получить долгосрочную визу для ведения бизнеса за рубежом. Она позволяет пребывать в стране до 90 дней, к тому же, весомым бонусом становится право на свободное перемещение по странам Шенгенской зоны. Наличие собственного жилья позволяет не бронировать гостиницу для получения визы, это избавляет от дополнительных расходов.

В перспективе можно сначала получить ВНЖ на год и продлевать его, впоследствии появится возможность подавать документы на гражданство. Бизнес-эмиграция – один из наиболее перспективных путей для переезда в развитые страны Европы.

Покупка недвижимости за границей через риелторское агентство

Чтобы правильно выбрать объект недвижимости за границей в соответствии с целями инвестирования, стоит воспользоваться услугами риелторского агентства. Самостоятельный поиск осложняется языковым барьером, кроме того, немногие граждане России разбираются в тонкостях законодательства в странах Европы. Если вы хотите приобрести жилье, участок под застройку или коммерческую недвижимость в Германии, потребуется проводить сделку через Поземельный суд, кроме того, нужно обязательно обращаться к нотариусу. Без свободного знания немецкого языка все это сделать проблематично.

Обращение к риелтору для поиска недвижимости дает еще несколько преимуществ:

  • Гарантированная законность сделки. Объект обязательно проверяется на отсутствие долгов, обременений и других проблем, которые могут помешать признанию купли-продажи. Кроме того, специалисты проверят состояние здания: необходимо убедиться, что ему не требуется капитальный ремонт.
  • Оформление необходимой документации. Специалисты компании возьмут на себя все формальности, для подписания договора не придется выезжать из России. Сделка совершается дистанционно с гарантиями надежности.
  • Быстрый поиск подходящего объекта. Самостоятельно найти подходящую квартиру или дом намного сложнее, это потребует намного больше времени.

Если вы хотите вложить деньги в недвижимость за границей, не стоит рисковать и самостоятельно вести переговоры с продавцом. Намного безопаснее сразу обратиться к профессиональным риелторам, которые помогут найти нужный объект и оформить его покупку в соответствии со всеми требованиями законодательства.

Популярные объекты